Hausmeisterkosten, was zählt dazu?

Die Hausmeisterkosten zählen zu den verbrauchsunabhängigen Kosten. Sie fallen also für jeden Mieter an, egal wie oft er den Hausmeister zu Hilfe ruft. Zu den Hausmeisterkosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle anderen geldwerten Leistungen, die Sie ihm für seine Arbeit zahlen. Im Einzelnen sind das z.B.

· Arbeitslohn

· Sozialbeiträge einschließlich der Arbeitgeberanteile

· Beitrag zur betrieblichen Altersversorgung

· Lohnsteuerpauschale

· zusätzliche Kosten für eine Krankheits- oder  Urlaubsvertretung

· Weihnachtsgeld und Jubiläumsgeschenk

· Beitrag zur Berufsgenossenschaft

Die Arbeitszeit und die Kosten, die für Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung anfallen, müssen Sie he-rausrechnen. Diese Arbeiten führt der Hausmeister zwar meistens durch, sie sind aber ausdrücklich nicht auf den Mieter umlegbar. Das Amtsgericht Köln hatte beispielsweise die Hausmeisterkosten um 1/6 gekürzt, weil der Hausmeister z.B. die Wohnung an neue Mieter übergeben hatte und in einer Mietwohnung die Therme reparierte (Urteil v. 17.8.1993 - 208 C 460/92, WM 1995, S. 120). Führt Ihr Hausmeister Kleinreparaturen durch oder nimmt er Hausverwaltungsaufgaben wahr, wie z.B. die Abwicklung eines Mieterwechsels, dürfen Sie die dafür anfallenden Kosten nicht auf Ihre Mieter umlegen.

Der Grund: Hausverwaltungskosten sind im Wohnraummietrecht prinzipiell nicht umlagefähig. Verteilt Ihr Hausmeister also Rundschreiben, Abrechnungen oder Abmahnungen an Ihre Mieter im Haus oder führt er eine Wohnungsabnahme durch, handelt es sich dabei um typische, nicht umlagefähige Hausverwaltungsarbeiten.

Ebenso wenn er Schadensmeldungen entgegennimmt und weiterleitet oder Handwerker einweist. Die auf die Verwaltungstätigkeit entfallende Arbeitszeit lässt sich am besten durch Stundenlisten ermitteln. Denn spätestens im Streitfall liegt es an Ihnen, die Aufteilung nachvollziehbar darzulegen (AG Neumünster, WM 1994, S. 284). Dabei genügt es nicht, dass Sie lediglich den Hausmeistervertrag vorweisen können.

Bezüglich des Gewerberaum-Mietrechts gibt es hierzu keine Regelung, d.h. dort sind auch Hausverwaltungskosten umlagefähig, wenn dies so vereinbart wurde. Im Einzelfall kann die Abgrenzung kompliziert sein.

Wenn Sie nicht sicher sind, was umlegbar ist, können Sie sich an dem folgenden Urteil des Amtsgerichts Köln orientieren: Hausmeisterkosten beschränken sich auf das Entgelt für körperliche Arbeiten wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizungs- und Fahrstuhlbedienung sowie -überwachung (ZMR 1996, S. XII, Nr. 20).

Das Amtsgericht Wuppertal hat festgestellt, wer Hauswart ist:

Hauswart ist derjenige, dem die Verrichtung solcher Arbeiten übertragen worden ist, die in einem Wohnhaus üblicherweise anfallen und weder zu den Aufgaben des Hausverwalters noch zu den Aufgaben des Vermieters im Rahmen der Instandhaltung des Wohnhauses gehören. Befasst sich der von Ihnen eingesetzte Hauswart auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, müssen Sie die hierfür gezahlte Vergütung anteilig abziehen (Urteil v. 2.6.1993 - 95 C 845/92). Bei großen Wohnanlagen können Sie die Kosten für Notdiensttätigkeiten Ihres Hausmeisters ansetzen, z.B. bei einem Wasserrohrbruch im Haus oder wenn der Strom oder die Heizung ausfällt. Die eigentliche Reparatur gehört zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und ist nicht umlagefähig (LG Köln, Urteil v. 12.2.1997 - 10 S 463/96, WM 1997, S. 230).

Überwacht Ihr Hausmeister z.B. Umbaumaßnahmen oder wechselt er eine Glühbirne aus, müssen Sie bei der Umlage der Hausmeisterkosten die darauf entfallende Arbeitszeit und das Material herausrechnen. Gleiches gilt für Wartungsarbeiten an solchen Anlagen, die in der Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung nicht ausdrücklich als umlagefähig genannt sind.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch immer, dass Sie Bedienungskosten des Hausmeisters in den einzelnen Rubriken richtig eingruppieren. Bedient also Ihr Hausmeister z.B. die Warmwasserversorgungsanlage oder die Heizungsanlage, müssen Sie die darauf entfallende Arbeitszeit auch dort einordnen.

Die Sachkosten, die z.B. für die Gartenpflege oder Treppenhausreinigung anfallen, können Sie insoweit umlegen, als sie dort ausdrücklich aufgeführt sind - unter