Kein Vorkaufsrecht des Mieters bei zweitem Verkaufsfall

Das gesetzlich verankerte Vorkaufsrecht des Mieters i. S. d. § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt nur für den ersten Verkaufsfall und nicht alle weiteren Verkaufsfälle nach Umwandlung in Wohnungseigentum.

Hintergrund

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das nach dem Verkauf und der Veräußerung des Hausgrundstücks an den Sohn eines der Beklagten zu 1 in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Nach der Umwandlung erwarb der Beklagte zu 1 unter anderem die von den Klägern bewohnte Eigentumswohnung und verkaufte diese nach Eigentumseintragung an die Beklagte zu 2, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Die Kläger erklärten gegenüber dem Beklagten zu 1, sie machten von ihrem Vorkaufsrecht nach § 577 BGB Gebrauch. Mit der Klage verfolgen sie die Verhinderung der Eigentumseintragung der Beklagten zu 2 sowie den Anspruch auf Auflassung des Wohnungseigentums und Erteilung einer Löschungsbewilligung durch den Beklagten zu 1.

Die Klage wurde sowohl in der ersten als auch in der zweiten Instanz abgewiesen. Die Revision wies die Klage endgültig ab.

Entscheidung

Der BGH entschied, dass nur der erste Verkaufsfall nach der Umwandlung in Wohnungseigentum vom Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB erfasst werden könne. Dies gelte auch dann, wenn beim ersten Verkaufsfall die Entstehung des Vorkaufsrechts aufgrund gesetzlicher Regelungen (z. B. Verkauf im Wege der Zwangsversteigerung oder eben – wie hier – Verkauf an einen nahen Familienangehörigen) ausgeschlossen sei. Der zweite Verkauf an die Beklagte zu 2 jedenfalls lasse ein Vorkaufsrecht des Mieters nicht mehr entstehen. Das es dem Mieter wegen eines Verkaufs sämtlicher Eigentumswohnungen „en bloc“ in dem betreffenden Gebäude schwer falle, einen anteiligen Kaufpreis zu bestimmen, rechtfertige nicht die Annahme, dass das Vorkaufsrecht nur bei dessen Angabe entstehe. Auch ein Einzelverkauf der Wohnung ist nicht notwendig.

 

BGH, Urteil vom 22. Juni 2007, V ZR 269/06