Fehlende Bestimmtheit der Hausordnung

Fehlende Bestimmtheit  der Hausordnung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG gehört zu den Maßnahmen  einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer  Hausordnung. Hierbei handelt es sich um eine Gebrauchsregelung im  Sinne des § 15 WEG mit dem Ziel, ein geordnetes und friedliches  Miteinander in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewährleisten  unter Wahrung der gegenseitigen Rechte und Pflichten nach den Vorschriften der §§  13, 14 WEG (vgl. Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, Rz. 1146).

Nicht selten wird die von der Wohnungseigentümergemeinschaft  aufgestellte Hausordnung vom Gericht für ungültig erklärt,  etwa weil die dort enthaltenen Bestimmungen grob unbillig und damit  unwirksam sind. Nicht selten wird von den Gerichten auch die Unbestimmtheit  einzelner Regelungen der Hausordnung beanstandet.

In einem Beschluss vom 13.12.2001 - 2Z BR 156/01 - hat das BayObLG  über zwei Regelungen in einer Hausordnung zu entscheiden:

In Nr. 12 der Hausordnung hieß es:

"Der Verwalter ist verpflichtet, die ordnungsgemäße  Durchführung der Hausordnung und die damit verbundenen Arbeiten  zu überwachen sowie grobe Verstöße gerichtlich zu  ahnden." Nr. 14 Abs.1 der Hausordnung lautete:

"Allgemeines: Für Schäden, die aus Nichteinhaltung  der Hausordnung entstehen bzw. von sonstigen Gründen herrühren,  haftet in vollen Umfange der Verursacher."

Das BayObLG hat hierzu die Auffassung vertreten, dass eine durch Mehrheitsbeschluss  aufgestellte Hausordnung insoweit wegen fehlender Bestimmtheit für  ungültig zu erklären ist, als sie den Verwalter verpflichtet,  "grobe Verstöße gerichtlich zu ahnden". Zudem  hat das BayObLG judiziert, dass eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte  Hausordnung insoweit nichtig ist, als sie eine Haftung für Schäden  durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht. In seinen  Entscheidungsgründen hat das BayObLG hierzu unter anderem ausgeführt:

"Die Regelung in Nr. 12 der Hausordnung ist gemäß  § 23 Abs. 4 WEG für ungültig zu erklären, weil  es ihr an der erforderlichen Bestimmtheit und Klarheit fehlt. Der  Senat kann den angefochtenen Eigentümerbeschluss über die  Hausordnung selbst auslegen, weil die Hausordnung jedenfalls in Nr.  12 Regelungen enthält, die auch für den Sondernachfolger  eines Wohnungseigentümers gelten. Der Kern der Regelung der Nr.  12 besteht in der Verpflichtung des Verwalters, grobe Verstöße  gegen die Hausordnung gerichtlich zu ahnden.

Die Regelung lässt nicht mit der erforderlichen Bestimmtheit  erkennen, wann ein grober Verstoß vorliegt und was unter einer  gerichtlichen Ahndung im einzelnen zu verstehen ist. Die in Nr. 14 Abs. 1 der Hausordnung getroffene Regelung ist nichtig.  Sie sieht eine Haftung für Schäden durch den "Verursacher"  vor. Damit wird das gesetzliche Leitbild, das grundsätzlich nur  eine Haftung für Verschulden vorsieht, abgeändert. Das Verschuldensprinzip  gilt auch für eine Haftung der Wohnungseigentümer untereinander.  Eine Änderung ist nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur  durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß  § 10 Abs. 1 S. 2 WEG möglich, weil den Wohnungseigentümern  die Beschlusskompetenz für Abänderungen des Gesetzes fehlt."