Formularklausel in Mietverträgen zur Haftungsbeschränkung des Vermieters

Mit Rechtsentscheid auf eine Vorlagefrage des OLG Hamburg zur Wirksamkeit einer   Haftungsbeschränkung des Vermieters einer Wohnung hat der BGH befunden,   dass der in einem Formularmietvertrag vereinbarte Ausschluss von Schadensersatzansprüchen   des Mieters wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht   wurden, für die der Vermieter infolge leichter Fahrlässigkeit verantwortlich   ist, gegen § 9 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen   (AGBG) verstößt und somit unwirksam ist (Beschluss vom 24.10.2001,   VIII ARZ 1/01). Strittig ist eine Formularklausel, wonach bei einem Mangel des   Mietobjekts, der zu Sach- oder Vermögensschäden führt, der Vermieter   gegenüber dem Mieter, auch aus unerlaubter Handlung, nur bei Vorsatz oder   grober Fahrlässigkeit haftet.

LG Hamburg (Vorlagebeschluss vom 26.01.2001, WM 2001, 233) und OLG Hamburg (Beschluss   vom 06.06.2001, WM 2001, 435) haben die Auffassung vertreten, dass der Ausschluss   der Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei Mietmängeln   den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam sei. § 11 Nr.   7 AGBG erlaubt zwar den Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit,   das OLG Hamburg bejaht jedoch in seiner Vorlage zum Rechtsentscheid des BGH   einen Verstoß gegen § 9 AGBG. Begründet wird das damit, dass   die Klausel die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht, eine grundsätzliche   Pflicht des Vermieters nach § 536 BGB, aushöhlt. Das LG hat ausgeführt,   dass der in Frage stehende Haftungsausschluss die Instandhaltungsverpflichtung   des Vermieters gemäß § 536 BGB betrifft. Das ist eine Kardinalspflicht;   sie steht im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Pflicht auf Mietzinszahlung   des Mieters. Und das angesprochene Risiko kann allein vom Vermieter beherrscht   werden, da es sich in seiner Sphäre verwirklicht. Nach Rechtsprechung des   BGH (NJW 1992, 1761 f.,) darf es auf den Mieter nur dann abgewälzt werden,   wenn dieser das Risiko auf zumutbare Art und Weise versichern kann und eine   derartige Versicherung praktisch lückenlos verbreitet ist, woran es nach   Auffassung des LG fehlt. Dem hat sich der BGH angeschlossen. Demgegenüber   hatte das OLG Stuttgart mit Rechtsentscheid vom 11.04.1984 (NJW 1984, 2226;   WM 1984,187) befunden, dass eine Beschränkung der Haftung des Vermieters   auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten nicht gegen §   9 AGBG verstößt, wenn durch das Verhalten Schäden an Einrichtungsgegenständen   des Mieters durch Feuchtigkeitseinwirkungen herbeigeführt werden.

In dem der BGH-Entscheidung zu Grunde liegenden Rechtsstreit haben die Kläger   Schadensersatz in Höhe von rd. 25.000 DM verlangt für Beschädigung   von Einrichtungsgegenständen. Bei ihrer Abwesenheit in der Mietwohnung   während des Urlaubs war infolge eines Defekts im Flachdach des Hauses Wasser   in die Mietwohnung der Kläger eingedrungen und dadurch wurde ihr Mobiliar   beschädigt. Das LG hatte festgestellt, dass die Dachhaut auf Grund ihres   Alters einer laufenden Überwachung bedurft hätte. Diese hat nicht   stattgefunden. Nach Auffassung des LG kann die Vermieterin wegen dieses Versäumnisses   nur leichte Fahrlässigkeit vorgeworfen werden. Im Formularmietvertrag haben   die Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Vermieterin für Schäden,   die durch Mängel des Mietobjekts verursacht werden, nur bei Vorsatz oder   grober Fahrlässigkeit haftet.

In seinem Rechtsentscheid vertritt der BGH übereinstimmend mit den vorinstanzlichen   Gerichten den Standpunkt, dass ein solcher Haftungsausschluss die gesetzliche   Hauptpflicht des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen   Zustand zu erhalten, einschränkt. Diese Einschränkung führt zu   einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Sie birgt die Gefahr, dass   der Vermieter die ihm obliegende Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache vernachlässigt.   Abgewogen werden die Belange von Vermieter und Mieter. Und es fällt dabei   nach Auffassung des BGH wesentlich ins Gewicht, dass sich die Mieterseite nicht   vor den finanziellen Folgen der typischerweise von Mängeln der Wohnung   verursachten Schäden durch Abschluss einer entsprechenden Versicherung   schützen kann. Die für den Mieter übliche Hausratversicherung   erfasst, abgesehen von Leitungswasserschäden, keine Schäden, die von   Mängeln des Wohngebäudes ausgehen. Hingegen ist es dem Vermieter möglich   für Schäden, die durch eine leicht fahrlässige Verletzung der   ihm obliegenden Instandhaltungspflicht entstanden sind, eine Haftpflichtversicherung   abzuschließen. Und er kann die Kosten für diese Versicherung als   Bestandteil der Betriebskosten auf den Mieter umlegen.